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今年以來，城中(zhong)村改造(zao)按下(xia)“加(jia)速鍵”。住房和城鄉建設部近日表示，超大(da)特大(da)城市正積極穩步推進城中(zhong)村改造(zao)，分(fen)三類(lei)推進實施。

　　作為一個關乎多方利益的系統性民生工(gong)程(cheng)(cheng)和發展工(gong)程(cheng)(cheng)，當前(qian)在(zai)(zai)超(chao)大(da)特大(da)城(cheng)市推進城(cheng)中村(cun)改(gai)造的背景是什么？怎么改(gai)？難點在(zai)(zai)哪兒？“新華視點”記者就此采訪(fang)了(le)業(ye)內專(zhuan)家學者。

為(wei)什(shen)么改？

　　今(jin)年以來，城中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)備受關注。4月28日召開的(de)中(zhong)共(gong)中(zhong)央政治局會(hui)議提(ti)出“在超大(da)特(te)(te)大(da)城市積極穩步(bu)推進城中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)”的(de)要求；7月，國務院辦公廳(ting)印(yin)發《關于在超大(da)特(te)(te)大(da)城市積極穩步(bu)推進城中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)的(de)指導意見》，并召開電視電話(hua)會(hui)議進行了專門部署。

　　近日，住房和城鄉建設部對城中村改造提出了具體政策落實措施，分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

　　城中村被稱為“都市(shi)里(li)的村莊(zhuang)”，兼具農村和城市(shi)的雙重特(te)征，是城市(shi)化發展(zhan)過(guo)程中的歷史產物。

　　以上(shang)海市(shi)中(zhong)心城(cheng)區最大的(de)城(cheng)中(zhong)村(cun)——普陀區紅旗(qi)村(cun)為(wei)例，586畝的(de)土地(di)上(shang)，曾聚集著90家印刷廠(chang)、207個(ge)(ge)冷庫(ku)、9個(ge)(ge)大型初級集貿市(shi)場、1000多個(ge)(ge)攤位，這(zhe)里人口復雜、群租遍(bian)地(di)、違建密布(bu)，流(liu)動人口多達(da)6萬人。

　　按照相關(guan)標(biao)準(zhun)劃分(fen)，城區常住人口(kou)1000萬以(yi)上(shang)的城市為超(chao)大城市，如北京、上(shang)海、廣州(zhou)、深(shen)圳、成都、重慶、天津、武漢等(deng)(deng)；城區常住人口(kou)500萬以(yi)上(shang)1000萬以(yi)下的城市為特大城市，如青島、合肥、杭州(zhou)、長(chang)沙、南(nan)京、東莞(guan)等(deng)(deng)。全國(guo)總計有20余個城市屬于(yu)超(chao)大特大城市范(fan)疇。

　　“我(wo)國(guo)超大(da)(da)特大(da)(da)城(cheng)市吸納了(le)大(da)(da)量外來人口，這些(xie)群體(ti)有相當(dang)一(yi)部分(fen)租(zu)住在(zai)城(cheng)中村(cun)。盡(jin)管(guan)城(cheng)中村(cun)租(zu)房成本較低(di)，但是普遍(bian)缺(que)乏必(bi)要的基礎設施、公共服(fu)務，尤(you)其是在(zai)衛生安全、社會(hui)治理等方面存在(zai)諸多隱患。”浙(zhe)江(jiang)工業(ye)大(da)(da)學中國(guo)住房和(he)房地產研(yan)究(jiu)院(yuan)院(yuan)長虞(yu)曉芬說。

　　上海市房地產(chan)科學研(yan)究(jiu)院(yuan)院(yuan)長嚴榮表示，推進城(cheng)(cheng)(cheng)中村改(gai)造，一方(fang)面可對經(jing)濟穩增長發揮積極作(zuo)用，成(cheng)為(wei)擴(kuo)大內需(xu)的重要拉動點，產(chan)生超過十萬(wan)億元的直接投資，并拉動家具家電、餐飲服務(wu)、紡織品等多方(fang)面的消費；另一方(fang)面可優化城(cheng)(cheng)(cheng)市空(kong)間布局(ju)，進一步提(ti)升城(cheng)(cheng)(cheng)市治理水平。

怎么改？

　　“城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)產(chan)權結構、人員構成、空間(jian)分布、歷史遺存(cun)等具有(you)高度復雜性，這次改造提出拆(chai)(chai)除(chu)新(xin)(xin)建(jian)、整(zheng)治提升、拆(chai)(chai)整(zheng)結合三(san)類改造模(mo)式。”廣東省住(zhu)房政策研(yan)究中(zhong)(zhong)心副(fu)主任李(li)宇(yu)嘉(jia)說，具備條件的(de)，即(ji)資金能平(ping)衡、群眾改造意愿強(qiang)烈、土地及物業權屬清晰的(de)城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)將實(shi)施(shi)拆(chai)(chai)除(chu)新(xin)(xin)建(jian)；不具備條件的(de)，不硬(ying)上，以守(shou)住(zhu)安(an)全底線為原則，常態化開展整(zheng)治提升，逐步解決問題的(de)基礎上再(zai)實(shi)施(shi)改造。

　　在改(gai)造(zao)方式上，當前(qian)城(cheng)中村改(gai)造(zao)特別強調要將(jiang)村民合法權益(yi)保障與先謀后(hou)動相(xiang)結合。

　　虞(yu)曉芬(fen)說，新政(zheng)著(zhu)重強調在大(da)部分(fen)村(cun)(cun)民同(tong)意的(de)情況下方(fang)可實施改(gai)造。改(gai)造前，地(di)方(fang)政(zheng)府要先(xian)(xian)做(zuo)好產業(ye)先(xian)(xian)行搬(ban)遷、人員(yuan)妥善安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)(zhi)、歷史文化風貌保護(hu)和(he)落實資(zi)金等(deng)前期謀劃(hua)工(gong)作。改(gai)造時，應先(xian)(xian)行安(an)(an)(an)排安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)項(xiang)目(mu)供地(di)和(he)建設(she)(she)(she)，確保安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)在合理工(gong)期內(nei)建成，品質不低于商(shang)品住房(fang)水(shui)平，配套(tao)基(ji)礎設(she)(she)(she)施和(he)公(gong)共服(fu)務設(she)(she)(she)施與(yu)安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)規劃(hua)、設(she)(she)(she)計、報批(pi)、建設(she)(she)(she)、交付使用“五同(tong)步”，切實保障好村(cun)(cun)民利益。

　　“城中村是(shi)(shi)高(gao)度(du)復雜的(de)社(she)會綜合體，改造后應該保持多樣化(hua)的(de)業態。”中國城市(shi)規劃學(xue)會副理事長趙燕菁說，城中村本身(shen)是(shi)(shi)一個(ge)產業空間，其(qi)業態不是(shi)(shi)預(yu)先規劃，而(er)是(shi)(shi)隨(sui)市(shi)場需求變化(hua)而(er)不斷變化(hua)。城中村改造要注(zhu)重產業導入和培育孵化(hua)，努力發展各種業態。

拼版照片：上圖為2023年8月(yue)3日(ri)拍攝(she)的改造后的安(an)徽省(sheng)合肥市(shi)瑤海區安(an)拖(tuo)東村(cun)(cun)及新莊城中(zhong)村(cun)(cun)改造項目（無人機(ji)照片）；下圖為2015年3月(yue)拍攝(she)的改造前(qian)的安(an)拖(tuo)東村(cun)(cun)及新莊城中(zhong)村(cun)(cun)舊貌。 新華社發（解琛 攝(she)）

　　李宇嘉說，過去(qu)的(de)城中(zhong)村改造(zao)由市場化主導(dao)，挑肥揀瘦，經(jing)濟(ji)(ji)價(jia)值(zhi)高的(de)被納入(ru)(ru)改造(zao)計劃，而(er)歷史遺留問題(ti)多(duo)、安全風(feng)險(xian)隱患(huan)大的(de)卻被留置。“這(zhe)一次，全部城中(zhong)村都要納入(ru)(ru)改造(zao)范圍，征(zheng)拆(chai)時不(bu)(bu)能只(zhi)算(suan)經(jing)濟(ji)(ji)賬，只(zhi)征(zheng)收經(jing)濟(ji)(ji)價(jia)值(zhi)高、問題(ti)少的(de)地塊(kuai)，而(er)是要不(bu)(bu)分好壞全部征(zheng)收，徹底解決城中(zhong)村問題(ti)，并防止出現新的(de)城中(zhong)村。”

　　本次城中村改造，要(yao)求原(yuan)則上(shang)應當按一定比例(li)建設保障性住房。

　　對此(ci)，趙燕菁表示(shi)，目前(qian)城(cheng)中(zhong)村(cun)在(zai)城(cheng)市中(zhong)承(cheng)擔的(de)一(yi)個重要功能，就(jiu)是給流動(dong)人(ren)口提供租賃性保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)，城(cheng)中(zhong)村(cun)事實(shi)上成(cheng)為保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)體系(xi)中(zhong)的(de)有機組(zu)成(cheng)部(bu)分(fen)。“如果(guo)改(gai)造(zao)后這部(bu)分(fen)保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)供給減少了，流動(dong)人(ren)口的(de)居住(zhu)環境惡(e)化，租金更高，那就(jiu)沒(mei)有實(shi)現城(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)的(de)初(chu)衷。因此(ci)，必須在(zai)改(gai)造(zao)方(fang)案中(zhong)按一(yi)定比例建設保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)作(zuo)為補償。”

改造要注(zhu)意哪些問題(ti)？

　　在采訪中，專家(jia)普遍認為，推進城(cheng)中村(cun)改(gai)造(zao)要特別注意三個問題：

　　一是拆(chai)遷安置問題。虞曉芬(fen)說，超大特大城市遺留的城中村(cun)，違章建筑(zhu)多、人(ren)口密(mi)集(ji)、產權關系復(fu)雜(za)，是(shi)改造(zao)難度大的“硬骨頭”，其(qi)拆遷、補償(chang)等問題十分復(fu)雜(za)，矛盾和不確定性(xing)因素較(jiao)多。

　　記者(zhe)在各(ge)(ge)地采訪(fang)了解到，在超大特大城(cheng)市的城(cheng)中村里，各(ge)(ge)種經濟活動(dong)幾乎應(ying)有盡有。

　　“現實中，城中村在與城市其(qi)他功能長(chang)期互(hu)動中，形成了(le)功能的互(hu)補(bu)。簡(jian)單(dan)‘切除’城中村，城市其(qi)他部分也會隨之失能。對此要特別(bie)慎重。”趙(zhao)燕菁說。

　　趙燕菁認為，改造伊(yi)始(shi)，就要(yao)對(dui)城中村承(cheng)擔的(de)城市功能進行認真(zhen)調研和分析。如果(guo)沒有(you)找到對(dui)這些(xie)功能的(de)替代途(tu)徑(jing)，就不要(yao)貿然采(cai)取(qu)“切除”手術，此時應采(cai)用“微創”的(de)保守療法。

　　二是資金平衡與(yu)籌措問題。虞曉(xiao)芬(fen)說，遺(yi)留的(de)(de)城中村建筑密度大(da)、安置成(cheng)本(ben)高，特(te)別(bie)是(shi)在目前超大(da)特(te)大(da)城市(shi)外圍房地(di)產市(shi)場仍然(ran)較為低(di)迷(mi)的(de)(de)環境中，相較過去，城中村改造后出讓土地(di)的(de)(de)價值下降，必然(ran)會增加社(she)會化資本(ben)的(de)(de)籌措難度。

“城中村改(gai)(gai)造(zao)如(ru)何(he)啃(ken)‘硬骨頭(tou)’，關鍵還(huan)是改(gai)(gai)造(zao)資金怎么平衡(heng)。”李宇嘉(jia)說，國務院辦公(gong)廳印發(fa)的指導意(yi)見提出，鼓勵實施區(qu)域統(tong)籌和(he)(he)成片(pian)開發(fa)，改(gai)(gai)造(zao)項目土(tu)(tu)地(di)(di)四(si)至(zhi)范圍(wei)可擴(kuo)大至(zhi)周邊少量低效用地(di)(di)，允許集體(ti)土(tu)(tu)地(di)(di)和(he)(he)國有土(tu)(tu)地(di)(di)整合(he)、置換(huan)。“也(ye)就是說，各地(di)(di)政府可以(yi)將過去單一(yi)城中村改(gai)(gai)造(zao)的‘小平衡(heng)’變為片(pian)區(qu)綜合(he)改(gai)(gai)造(zao)的‘大平衡(heng)’，以(yi)豐補歉、以(yi)肥補瘦。”

　　趙燕(yan)菁說，城中村改造(zao)(zao)必(bi)須創新改造(zao)(zao)模式，尋求多樣的(de)融資渠道，鼓勵和支持民(min)間(jian)資本(ben)參與(yu)，其(qi)中特別重要的(de)是原物業所有者的(de)參與(yu)。

　　三(san)是(shi)標準和規范約(yue)束。一(yi)(yi)些不具備拆遷條件的(de)城中村，實施局部(bu)拆建和綜合整(zheng)治(zhi)，要(yao)求按(an)照文明城市標準整(zheng)治(zhi)提升(sheng)和實施管理，這對于一(yi)(yi)些住(zhu)房(fang)(fang)質量較(jiao)差、標準較(jiao)低、整(zheng)治(zhi)成本高，且部(bu)分住(zhu)房(fang)(fang)產權模糊(hu)、手續(xu)不全的(de)城中村，具有挑(tiao)戰性。

　　“城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)改造(zao)需要先謀(mou)后(hou)動、統籌兼(jian)顧、整體謀(mou)劃、積極穩(wen)步(bu)推進，以(yi)新(xin)(xin)思(si)路新(xin)(xin)方式破解城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)改造(zao)中(zhong)(zhong)賬怎么算、錢怎么用、地(di)怎么征、人(ren)和產業怎么安置等難題(ti)，探索出一條新(xin)(xin)形勢下城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)改造(zao)的(de)新(xin)(xin)路子。”中(zhong)(zhong)國房地(di)產估價師(shi)與(yu)房地(di)產經紀人(ren)學會會長柴強(qiang)說(shuo)。（來源：新(xin)(xin)華視點）